Азбука инвестиций в недвижимость: от А до Я

Инвестиции в недвижимость

это вариант дополнительного дохода для тех, кто не хочет заниматься покупкой и перепродажей «воздуха». Мы все знаем, как выглядит дом images 1 Азбука инвестиций в недвижимость: от А до Яили квартира. Мы можем это потрогать, посмотреть. Мы знаем, что такое «квадратный метр». А что такое акция? Что такое фьючерс? Даже если вы прочитаете определение в «экономическом словаре», вы никогда не сможете прикоснуться к вашему виртуальному богатству.

Инвестиции в недвижимость — это консервативные инвестиции для тех, кто предпочитает стабильность. Да, вы можете заработать больше на фондовом рынке. Но для этого, помимо очень специальных знаний, вы должны обладать определенным складом характера – уметь с легкостью идти на риск потерять все, чтобы хладнокровно дождаться пока «все отрастет».Сегодня в Украине покупки недвижимости с целью инвестиций составляют около 15% от общего количества совершаемых покупок. «Для украинского инвестора инвестиции в недвижимость – это не альтернатива чему-то, а основной инвестиционный инструмент. Только в первом полугодии 2010 года бывшие страны СССР вложили в зарубежную недвижимость $7 млрд. Я могу предположить, что львиная доля этих инвестиций пришлась на граждан России. Прибавьте к этому деньги, вложенные украинцами в отечественную недвижимость, и вы получите инвестиции в десятки миллиардов долларов». Это значительно превышает количество частных инвестиций в фондовый рынок, отметили участники круглого стола «В ожидании второй волны кризиса: Куда вложить деньги частному инвестору?Конечно, и в сфере недвижимости можно все потерять. Инвестиционную покупку нужно делать с умом, учитывая разнообразные факторы. В нашем материале мы попытаемся разложить по полочкам: что, когда и где покупать, и сколько на этом можно заработать.

ТУТ КОД ADSENSE

 

Загородная недвижимость


Что покупать? Загородные участки без подряда Почему?Потому что загородные участки без подряда ликвидны (то есть пользуются спросом и их легко будет продать). Согласно информации  на УБП (участки без подряда) пришлась подавляющая доля спроса (76% сделок) от общего количества сделок на рынке загородной недвижимости в 2011 году. В сегменте загородных участков без подряда наибольшей популярностью пользуются коттеджные поселки эконом-класса.Это значит, что наиболее выгодно для инвестора покупать участок без подряда, строить там коттедж эконом-класса и потом продавать его. «Инвестируя в голую землю, не стоит ждать прибыли. В этом случае инвестору не получится даже сохранить средства, т.к. возможен отрицательный рост». Очень большой плюс инвестиций в УБП – низкий порог входа (пожалуй, самый низкий при инвестициях в недвижимость). За 135-160 тыс гривен вы уже сможете приобрести 7 соток в дачном поселке.

На что обратить внимание?

Выбирайте участок для инвестиций с умом. Учтите популярность места, развитость инфраструктуры района и степень готовности поселка.Выбрав участок, посмотрите вокруг. Есть ли рядом необходимая для жизни инфраструктура – детский сад, школа, магазин, больница? По статистике, только 13% загородных поселков на престижных направлениях в достаточной степени обеспечены инфраструктурой. Чем выше эта обеспеченность, тем проще вам будет найти покупателя на дом.Степень готовности объекта — фактор неоднозначный. С одной стороны, чем ниже степень готовности, тем больше ваша прибыль. Покупка участка в поселке на нулевом этапе строительства может принести до 50% годовых. С другой стороны, такие инвестиции – это серьезный риск. Вы должны быть на 100% уверены в надежности и добросовестности застройщика. Как ее проверить? Изучите предыдущие проекты, реализованные застройщиком, запросите информацию о его финансовой отчетности, обратитесь к юристу, чтобы он проверил документы. Ну а самое простое – обратитесь в банк за ипотечным кредитом на покупку приглянувшегося участка. Даже если вам на самом деле не нужна ипотека, притворитесь, что это не так. Банк проделает для вас всю работу: он выдает деньги под залог купленной вами недвижимости, поэтому ему важно понимать, насколько стабилен застройщик и насколько ликвиден ваш объект, советует Игорь Индриксонс, глава портала об инвестициях в недвижимость Indriksons.ru.Если вы все же не готовы брать на себя риски вложения в несуществующий пока объект, покупайте недвижимость на стадии 1-1,5 года до завершения проекта. Конечно, в этом случае ваша «маржа» будет значительно меньше (около 15% годовых по оценкам участников рынка). Однако, у инвестиций в загородку большое будущее в долгосрочной перспективе. «Во-первых, рынок коттеджей является высоколиквидным, а значит, у собственника в дальнейшем не возникнет проблем с продажей данной недвижимости. Во-вторых, в долгосрочной перспективе рынок будет расти, а значит, инвестиции в загородную недвижимость оправданы с точки зрения прибыльности. В-третьих, дом это не просто инвестиционное вложение в реально существующий проект, который не только сохранит/преумножит средства инвестора, но и может быть использован по прямому назначению».

Городская недвижимость


Что покупать?Квартиры эконом-класса в спальных районахПочему?Потому что на 1-2 комнатные квартиры эконом-класса в типовых соверменных новостройках в спальных районах Москвы всегда есть спрос. Кроме того, как в октябре текущего года отмечали специалисты НДВ-недвижимость, предложение в этом наиболее популярном сегменте городской недвижимости начало сокращаться.Осенью специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что объем предложения на первичном рынке эконом-класса составляет в Киеве всего 2041 квартиры, а продажа квартир осуществляется в 41 объекте. Быстрее всего вымываются с рынка дешевые «однушки» — на них самый большой спрос.Понятно, что при высоком спросе и ограниченном предложении продать объект не составляет труда.Покупать выгоднее всего на начальных стадиях строительства (треть столичных новостроек так и продается). Такая покупка обеспечивает доходность 15-20%годовых.Конечно, выгодных предложений в сегменте строящихся новостроек на всех может не хватить. В таком случае обратите внимание на готовые 1-2 комнатные квартиры в «спальных» районах Киева в пешей доступности от метро в домах не ранее 1990 года постройки с потенциалом сдачи в аренду с доходностью от 5% годовых.На самом деле, инвестиции в элитное жилье и квартиры бизнес-класса выгоднее: с них можно получить доходность 20-25% годовых. Но, во-первых, здесь высокий порог входа, а во-вторых – такую недвижимость трудно реализовать. Следует быть очень осторожным: вы выиграете, только вложившись в уникальный и недооцененный объект «элитки», а для таких вложений требуется хорошее знание рынка. 

На что обратить внимание?


Кроме расположения объекта, репутации застройщика и степени готовности объекта, которые мы уже затрагивали выше, имейте в виду макроэкономические факторы.Сегодня рынок недвижимости находится в стабильной стадии, считает Нина Кузнецова. На рынке новостроек наблюдается тренд роста стоимости квадратного метра. Однако если текущие проблемы Еврозоны породят новую волну кризиса, то рынок недвижимости ждет серьезная коррекция. По мнению эксперта, цены на недвижимость в этом случае могут упасть до уровня 2009 года. Для инвестора, конечно, выгодно покупать недвижимость на таком снижении, чтобы потом дождаться, пока цены вновь пойдут вверх и заработать.

Зарубежная недвижимость.

Что покупать?Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях, ячейки в складах самообслуживания в Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии.Почему?Потому что вы не можете купить комнату в отеле или бокс на складе в России. Коммерческая недвижимость у нас продается целиком, и порог входа на этот рынок очень высок.Перечисленные объекты недвижимости обеспечивают доходность более высокую, чем покупка столь излюбленной россиянами жилой недвижимости.Отели имеют доходность 10-12% на актив и 15-18% на капиталпорог входа – 30 тыс евро, студенческие общежития имеют доходность 7-10% на актив и 12-15% на капиталпорог входа — 30 тыс евро, склады самообслуживания показывают доходность 7-9% на актив и 10-12% на капитал, а вход составляетвсего 4 тыс евро. Проценты доходности приведены в валюте.Жилая недвижимость при этом показывает доходность всего 3,5-5% на актив и 6-7% на капитал, вход составляет от 50 тыс евро.Великобритания, Германия, Франция и Швейцария являются четырьмя странами, где фактически отсутствует проблема «обманутых дольщиков». Государство законодательно защищает права ранних инвесторов в недвижимость. Девелоперы обязаны страховать риски банкротства и долгостроя.


На что обратить внимание?

В западных странах настоящий инвестиционный объект продается в течение 72 часов. И с большой долей вероятности его купят крупные фонды, а не частный инвестор. В других странах россиянину стоит покупать недвижимость только в одном случае: когда подобных объектов на украинском рынке просто не существует. Так, в Украине по закону нельзя купить «часть» коммерческой недвижимости – только целиком весь склад или магазин, и только целиком – отель.В .Украине существует только две компании с устойчивой репутацией в сфере продаж зарубежной недвижимости – Knight Frank и Intermarksavills.Обращаясь к мелким агентским фирмам, будьте готовы к тому, что вас «обуют»: попытаются убедить вас купить неликвид, завысят стоимость жилья по сравнению с предлагаемой застройщиком. Просите агентство недвижимости дать контакты непосредственно застройщика, чтобы тот выслал копии документов по объекту. В договоре должна быть указана его стоимость и сроки строительства. Если агент отказывается – это повод насторожиться. Как и в случае с любым другим объектом недвижимости, лучшее средство проверить справедливость оценки объекта и его ликвидность – обратиться в банк за ипотечным кредитом (об этом мы говорили ранее).Агентские проценты сегодня в Европе в среднем составляют 3-4% от стоимости объекта. Время 20% прошло.Ехать смотреть на место свою будущую покупку не стоит. Общее правило для инвестиций в недвижимость – не примеряйте объект на себя. Съездив на объект, вы можете сделать эмоциональный выбор, который будет неоправдан с точки зрения рынка.Не рассматривайте покупку недвижимости с целю сдачи в аренду как «инвестицию для лохов». Цена на недвижимость может падать или расти, но аренда – это то, что вы можете с точностью предугадать, она значительно менее волатильна. Имейте это правило в виду и при покупке отечественной недвижимости.

Еще по теме можно узнать:

От себя хочу пожелать вам удачи и процветания.

FetFurmoz

А это вам на закуску:



Автор: Дима Мироненко

Приглашаю присоединиться ко мне в следующих сервисах:


Понравилась статья!? Хотите получать новые прямо в свой почтовый ящик? Нет ничего проще!

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:
28 апреля 2012.   Комментарии: 0.    Размещено в Инвестирование в Недвижимость

Поделитесь своим мнением

Заметок на блоге: 222
Комментариев: 9

www.work-zilla.com
видеокурс

Фраза дня

Единственный человек, с которым вы должны сравнивать себя, это вы в прошлом. И единственный человек, лучше которого вы должны быть, это тот, кто вы есть сейчас... Зигмунд Фрейд
www.work-zilla.com

RSS Подписка

Введите свой e-mail:

Add to Google Reader or Homepage

investorman.ru page title . . .